Landgraaf, 29 september 2026

Beantwoording: Vraag / vertragingsbericht / antwoord / Vervolgvragen ex artikel 37 RvO van de SP inzake de verkoopprocedure en de financiële ontwikkeling van Kasteel Schaesberg

Antwoord van het collegeSP Gebiedsontwikkeling Integriteit en bestuurscultuur

Gepubliceerd: 29 september 2026 (6 dagen geleden)

Bron laatst gecontroleerd op 5 oktober 2026.

Fractie SP Landgraaf t.a.v. de heer J. Ubachs Postbus 31000 6370 AA LANDGRAAF
Bijlage(n) Uw brief van Uw kenmerk Zaaknummer Documentnummer Landgraaf, 0 21-07-2026
R.26.0217 1 september 2026
Onderwerp: Beantwoording artikel 37 vragen Geachte heer,
*R.26.0217* Telefoon: 14 045 www.landgraaf.nl gemeente@landgraaf.nl Postbus 31000, 6370 AA Landgraaf Bezoekadres: Sweelinckplein 1 IBAN: NL03 BNGH 0285 0180 19 BIC: BNGHNL2G KvK-nummer: 14131528 Beantwoording vragen Hierbij bieden wij u de beantwoording aan van de door u gestelde vervolgvragen over de verkoopprocedure en financiºle ontwikkeling van kasteel Schaesberg.
Beantwoording vragen Vraag 1 – Geheimhouding beoordelingsrapportage Vraag 1a Wanneer is besloten tot geheimhouding van deze beoordelingsrapportage? Antwoord De geheimhouding van de beoordelingsrapportage is opgelegd bij het collegebesluit van 16 juni 2026. Vraag 1b Op grond van welke wettelijke bepaling is deze geheimhouding opgelegd? Antwoord De geheimhouding is opgelegd op grond van artikel 87 van de Gemeentewet, in samenhang met artikel 5.1, tweede lid, onder f, van de Wet open overheid (bescherming van concurrentiegevoelige
Zaaknummer:
Documentnummer: R.26.0217 Pagina 2 van 12
bedrijfs- en fabricagegegevens) en artikel 5.1, tweede lid, onder b, van de Wet open overheid (bescherming van de economische en financiºle belangen van de gemeente). Vraag 1c Is de geheimhouding voor bepaalde of onbepaalde tijd opgelegd? Antwoord De geheimhouding geldt zolang de belangen die aan de geheimhouding ten grondslag liggen voortduren. Daarbij gaat het onder meer om de bescherming van concurrentiegevoelige gegevens van inschrijvers en de economische belangen van de gemeente. Vraag 1d Is het college bereid de geheimhouding opnieuw te beoordelen en – indien de wettelijke gronden daarvoor zijn vervallen – na afronding van de verkoopprocedure geheel of gedeeltelijk op te heffen? Zo nee, waarom niet? Antwoord Ja. Na afronding van de verkoopprocedure zal worden beoordeeld of de belangen die aan de geheimhouding ten grondslag liggen nog aanwezig zijn. Indien de grondslag voor geheimhouding geheel of gedeeltelijk vervalt, zal aan de gemeenteraad worden voorgesteld de geheimhouding geheel of gedeeltelijk op te heffen. De raad is het bevoegde orgaan om hierover een besluit t e nemen. Op voorhand kan niet worden vastgesteld of en in welke omvang daarvan sprake zal zijn. Vraag 2 – Evaluatie van de eerste verkoopprocedure Vraag 2a Waarom is vooraf gekozen voor deze procedure, terwijl sprake was van een complexe herontwikkeling? Antwoord Bij de eerste verkoopprocedure is gekozen voor een openbare selectie- en verkoopprocedure waarbij geïnteresseerden direct een integraal plan moesten indienen. Daarbij was het uitgangspunt dat de gemeente op basis van ØØn integrale indieningsronde tot een objectieve vergelijking van de ingediende plannen zou kunnen komen. Er is destijds gekozen voor een procedure zonder verfijningsfase, omdat werd verwacht dat de vastgestelde randvoorwaarden en beoordelingscriteria voldoende houvast boden voor het indienen van uitgewerkte plannen. Tijdens deze procedure is gebleken dat de aard en complexiteit van de herontwikkelingsopgave aanleiding konden geven tot nadere uitwerking en afstemming van plannen. Die ervaring is meegenomen bij de vormgeving van de huidige verkoopprocedure.

uitvoerbare plannen ontstaan en de kans op een succesvolle verkoop en ontwikkeling wordt vergroot. Vraag 3b Welke concrete verbeteringen zijn doorgevoerd ten opzichte van de eerste procedure? Antwoord Ten opzichte van de eerste verkoopprocedure zijn de volgende verbeteringen doorgevoerd: - invoering van een eerste selectiefase en een onderhandelings- en verfijningsfase; - meer ruimte voor geselecteerde inschrijvers om hun plannen nader uit te werken; - verruiming van de mogelijkheden voor bezichtigingen en onderzoeken op locatie; - aanpassing van onderdelen van de beoordelingssystematiek; - meer flexibiliteit in de modelkoopovereenkomst, onder meer ten aanzien van de overdrachtsdatum en de mogelijkheid om nadere afspraken vast te leggen. Vraag 3c Welke maatregelen zijn genomen om te voorkomen dat opnieuw geen geschikte koper wordt geselecteerd? Antwoord Het college kan vooraf niet garanderen dat een geschikte koper wordt geselecteerd. Wel z ijn verschillende maatregelen genomen om de kans op een succesvolle verkoop en ontwikkeling te vergroten, waaronder de introductie van een onderhandelings- en verfijningsfase. Daarnaast is opnieuw een rentmeesters- en makelaarskantoor ingeschakeld dat gespecialiseerd is in de verkoop van monumentaal erfgoed. Het object is actief onder de aandacht gebracht binnen het netwerk van dit kantoor en via diverse verkoopkanalen. Het college verwacht dat hiermee potentiºle gegadigden effectief worden bereikt en in de gelegenheid worden gesteld een plan in te dienen dat aansluit bij de gemeentelijke doelstellingen en randvoorwaarden. Daarom is ook de Vraag 3d Welke planning hanteert het college voor de tweede verkoopprocedure en wanneer verwacht het college een definitief gunningsbesluit te kunnen nemen? Antwoord Voor de planning van de procedure verwijst het college naar de planning zoals opgenomen in de raadsinformatiebrief R.26.0105 d.d. 20 mei 2026 over de nieuwe verkoopprocedure. Het college verwacht op basis van deze planning uiterlijk in februari 2027 een besluit over de gunning te kunnen nemen. Indien het aantal inschrijvingen drie of minder bedraagt, kan de procedure verkort worden doorlopen en kan een besluit over de gunning uiterlijk in december 2026 worden genomen.

Kan het college per kostensoort aangeven waardoor deze budgetoverschrijding is ontstaan? Antwoord De overschrijding is het gevolg van een combinatie van: - Extra werkzaamheden door onjuiste uitgangspunten bij de start van het project, waaronder herstel van bouwfouten, nieuw tekenwerk, vervanging van de houten steiger, extra metselwerk en aanvullende natuursteenwerkzaamheden. - Hogere arbeidskosten doordat er geen leermeesters meer beschikbaar waren, een gespecialiseerde aannemer moest worden ingezet, het metselwerk alleen op regiebasis kon worden uitgevoerd en de werkzaamheden aanzienlijk meer uren vergden dan vooraf was ingeschat. - Overige oorzaken, zoals prijsstijgingen van arbeid en materialen, leveringsproblemen van natuursteen, schaarste aan vaklieden en vertragingen die hebben geleid tot langere bouwplaatskosten. Een gedetailleerde toelichting per begrotingspost ontvangt uw raad op korte termijn. Vraag 5b Welk deel van de overschrijding wordt veroorzaakt door hogere arbeidskosten, welk deel door extra werkzaamheden en welk deel door overige oorzaken? Antwoord Een exacte uitsplitsing is niet mogelijk, omdat meerdere oorzaken binnen dezelfde begrotingspost samenkomen. Op basis van de rapportages kan wel worden geconcludeerd dat: - Het grootste deel van de overschrijding wordt veroorzaakt door extra werkzaamheden en onvoorziene tegenvallers, zoals herstel van fouten, extra metselwerk, vervanging van de steiger en aanvullende natuursteenvoorzieningen. - Een substantieel deel wordt veroorzaakt door hogere arbeidskosten, waaronder een stijging van het uurtarief van circa € 50 naar € 73,50 per uur, inzet van gespecialiseerde aannemers in plaats van leermeesters en de langere uitvoeringsduur van het metselwerk. - Een beperkter deel wordt veroorzaakt door overige factoren, waaronder inflatie, prijsstijgingen van hout en natuursteen en vertragingen in de levering van materialen. De overschrijding is dus vooral het gevolg van onvoorziene omstandigheden en aanvullende werkzaamheden; hogere arbeidskosten en prijsstijgingen hebben het effect daarvan verder versterkt. Zoals gezegd ontvangt uw raad nog een gedetailleerde toelichting per begrotingspost. Vraag 5c Waarom zijn deze kosten niet eerder voorzien? Antwoord

- In de daaropvolgende maanden waren er geen noemenswaardige ontwikkelingen omdat de metselaars pas in april 2025 konden starten. - In juni werd duidelijk dat de metselwerkzaamheden tijdelijk werden stilgelegd in verband met de levertijd van natuursteen; hierover is uw raad ook geïnformeerd. - In augustus, september en november 2025 hebben aanvullende overleggen plaatsgevonden over de projectbegroting omdat duidelijk werd dat de metselwerkzaamheden langer zouden duren dan verwacht. Daarbij is telkens geconcludeerd dat de werkzaamheden nog binnen het door de raad beschikbaar gestelde budget konden worden uitgevoerd. - Op 22 mei 2026 heeft de architect voor het eerst gemeld dat sprake was van een overschrijding van het projectbudget. Vervolgens heeft de gemeente een uitgebreide toelichting opgevraagd, die op 10 juni 2026 is ontvangen en nader is besproken in juni en juli 2026. Vraag 6c Heeft het college onderzocht of sprake is geweest van een tekortkoming in de contractuele verplichtingen? Antwoord Ja. Naar aanleiding van de gemelde budgetoverschrijding heeft het college laten onderzoeken of de restauratiearchitect als projectleider/directievoerder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen richting de gemeente. Daarbij is specifiek gekeken naar de informatie- en waarschuwingsplicht, de budgetbewaking en de wijze waarop tijdens de uitvoering keuzes zijn gemaakt. Vraag 6d Zo ja, wat zijn daarvan de uitkomsten? Antwoord Uit het onderzoek volgt dat de restauratiearchitect tekort is geschoten in zijn informatie- en waarschuwingsplicht richting de gemeente. Geconcludeerd is dat de gemeente eerder geïnformeerd had moeten worden over de toenemende financiºle risico’s en de dreigende budgetoverschrijding. Ook had de gemeente betrokken moeten worden bij bepaalde keuzes die tijdens de uitvoering zijn gemaakt. Tegelijkertijd blijkt uit het onderzoek dat het grootste deel van de kostenstijgingen is veroorzaakt door een uitzonderlijke samenloop van onvoorziene omstandigheden. Daarbij gaat het onder meer om fouten in bestaande tekeningen, bouwfouten uit het verleden, het wegvallen van uitvoerende partijen, schaarste op de arbeidsmarkt, leveringsproblemen van natuursteen en vertragingen in de uitvoering. Deze omstandigheden lagen buiten de invloedssfeer van de architect. Wij hebben geconcludeerd dat onvoldoende aannemelijk kan worden gemaakt dat de budgetoverschrijding rechtstreeks het gevolg is van verwijtbaar handelen van de restauratiearchitect. Om die reden is een aansprakelijkstelling voor de overschrijding niet kansrijk.

Bovendien heeft de architect zelf erkent dat hij het risico op budgetoverschrijding eerder had moeten melden maar is tevens van oordeel dat eerder melden niet zou hebben geleid tot een andere uitkomst, omdat de grootste oorzaak van de budgetoverschrijding niet aan hem kan worden toegerekend. Wij delen deze mening. Vraag 6e. Welke verbeteringen worden aangebracht in de projectbeheersing om soortgelijke situaties in de toekomst te voorkomen? Antwoord Zoals gezegd hebben wij samen met de restauratiearchitect in kaart gebracht welke begrotingsposten er op dit moment nog onzekerheden / risico’s bevatten. Wij hebben vastgesteld dat die er niet zijn, omdat alle opdrachten zijn verstrekt tegen vaste prijzen. De eerder gemaakte afspraken over rollen en verantwoordelijkheden zijn naar het oordeel van het college voldoende om vergelijkbare situaties te voorkomen. Vraag 7 – Totale financiºle inzet van de gemeente Kan het college een volledig financieel overzicht verstrekken van alle gemeentelijke uitgaven die sinds de aankoop van Kasteel Schaesberg zijn gedaan? Wij verzoeken deze uitgaven per kalenderjaar Øn per kostencategorie te specificeren, waaronder: aankoop, restauratie, onderhoud, exploitatie, verkoopprocedures, advies- en onderzoekskosten, beveiliging, projectmanagement, overige projectkosten. Kan het college daarnaast aangeven: a) welke subsidies, bijdragen van derden en overige inkomsten tegenover deze uitgaven staan; b) welk netto bedrag de gemeente per saldo aan het project heeft besteed; c) welk totaalbedrag de gemeente sinds de aankoop in Kasteel Schaesberg heeft geïnvesteerd? Antwoord De gemeente heeft geen aankoopkosten gemaakt, aangezien zij het kasteel niet heeft aangekocht. Het kasteel was reeds eigendom van de gemeente Landgraaf. Ten aanzien van de gronden en opstallen waren ten gunste van de Stichting Landgoed Kasteel Schaesberg een recht van erfpacht en een recht van opstal gevestigd. In verband met de dreigende faillissementssituatie van de stichting heeft de gemeente haar medewerking verleend aan de ontbinding van de stichting. In dat kader zijn het recht van erfpacht en het recht van opstal beºindigd. Als gevolg daarvan zijn deze beperkte rechten komen te vervallen en beschikt de gemeente weer over de onbezwaarde eigendom van de gronden en opstallen.